Договор с застройщиком: на что обратить особое внимание

Фото: из открытых источников

Самое большое преимущество квартиры на первичном рынке – цена. Жилье на этапе строительства, а тем более на стадии проекта – стоит значительно дешевле, чем в готовом доме, но имеет гораздо больше рисков, пишет РБК-Украина.

Наличие всех разрешительных документов и хорошая репутация застройщика, не уберегут ваши деньги – единственная надежда на договор. Если бы еще все застройщики работали по единой форме. В реальности же – есть по крайней мере пять видов договоров разной формы и содержания.

Что в договоре должно насторожить и можно ли внести изменения в готовый документ, объясняет Владимир Копоть, юрист, руководитель сервиса онлайн-проверки недвижимости Monitor.Estate.

Что записано в договорах

Существует несколько видов стандартных договоров:

• договоры купли-продажи по предварительным договорам;
• договоры по деривативам (сейчас встречаются все чаще);
• договоры выкупа имущественных прав;
• договоры облигаций;
• инвестиционные договоры;
• договоры участия в Фонде финансирования строительства (ФФС).

Каждый из них имеет свои особенности, однако в каждом должна быть информация о квартире: адрес дома, этаж, общая и жилая площадь, номер квартиры, технические характеристики, коммуникации, детальная планировка и т.д. Если на момент подписания договора строительство еще ведется, то чем более подробная информация о будущей квартире будет указана, тем лучше.

Цена

Также в договоре обязательно прописывают цену. Независимо от того вносите ли вы всю сумму сразу или берете рассрочку – на этот пункт стоит обращать внимание. В отделе продаж могут уверять что сумма фиксированная, но может оказаться что фиксированная сумма только на определенные квартиры, или для определенной площади, или фиксировать оплату с привязкой к курсу валют.

Если оплата вносится частями – в договор могут ввести математические формулы для расчета. В них нет ничего страшного, если расчеты детализированы и прописаны конечные суммы. Если возникают сомнения относительно формулы – лучше отложить подписание договора.

Сроки

Еще один важный пункт – сроки исполнения договора. Обычно этот пункт не содержит точных дат, застройщики указывают ориентировочные даты ввода дома в эксплуатацию, например "2-й квартал 2023 года", или право собственности переходит покупателю после того, как застройщик сначала зарегистрирует его на себя. Нужно, чтобы были указаны не только реальные сроки ввода в эксплуатацию, но и срок оформления права собственности и передачи жилья инвестору.

Ответственность

Во всех договорах, независимо от вида, застройщики прописывают штрафные санкции и перекладывают их на инвестора, а в большинстве договоров прописана двойная ответственность за одно и то же нарушение.

Штрафы могут предусматриваться за такое:

1. просрочка с уплатой взноса;
2. расторжение договора по собственной инициативе;
3. перепродажа своего права на покупку третьему лицу (если это не родственник);
4. не подписан вовремя акт прямой передачи.

Обязательно нужно обратить внимание на ответственность сторон, должны быть прописаны обязательства застройщика и санкции за их невыполнение. Еще один важный пункт – право выхода из сделки. В жизни бывают разные ситуации, в которых вы не способны дофинансировать дом или новостройка стала рисковой. Также следует проверить наличие правовой связи между участниками строительства и личностью продавца.

Недостатки и риски договоров с застройщиком

Каждый договор имеет свои пункты, написанные мелким шрифтом, на которые обращают внимание уже тогда, когда проблема возникла. Тем не менее, есть определенные моменты, которые стоит знать еще до подписания.

Предварительный договор купли-продажи не исключает двойной продажи одной квартиры. Также застройщик может уклониться от заключения основного договора. Правда, инвесторы видят здесь только одну проблему – финансовую, этот тип договора предусматривает дополнительные расходы: оплата услуг нотариуса, сбор в Пенсионный фонд, госпошлину и т.д.

В отличие от предварительного, договор купли-продажи имущественных прав не предусматривает дополнительных расходов, но в то же время не содержит никаких гарантий для покупателя. Во-первых, по такому договору одна и та же квартира может продаваться несколько раз, во-вторых, застройщик может использовать полученные деньги на другие нужды.

В обоих случаях инвестор не защищен от долгостроя или недостроя, ведь продажа квартир по этим договорам может осуществляться без разрешительных документов.

Приобрести жилье в новостройке возможно не только у застройщика, но и у предыдущего покупателя – физического или юридического лица. Здесь в первую очередь стоит обращать внимание на причину продажи: качество строительства, изменение этажности, затягивание ввода в эксплуатацию, предбанкротное состояние застройщика. Поэтому покупатель должен в первую очередь изучить документы на объект, текущее состояние и перспективы его завершения, а уже потом заключать договор.

Двойная схема

В последние несколько лет популярной была схема покупки через два договора одновременно – договор купли-продажи дериватива и договор купли-продажи имущественных прав. Застройщики делят сумму на два договора поровну. Когда вы покупаете дериватив и имеете акт приема-передачи – договор является выполненным.

В этих договорах часто прописано, что застройщик-продавец дериватива, в случае расторжения договора возвращает 90% оплаты, а 10% оставляет как штрафную санкцию. Вроде ничего, но если вам по какой-то причине не хватает денег, чтобы платить за квартиру, вы хотите расторгнуть договор и готовы к штрафу – есть большая вероятность, что вам вернут 90% от 50% взноса по договору имущественных прав, поскольку договор покупки дериватива по факту выполнен.

Довольно часто инвесторы видят проблему, если в договоре прописано страхование объекта от несчастных случаев. На мой взгляд, этот пункт – только плюс. Правда, в этом случае необходимо еще и проверять репутацию компании-страхователя.

На первичном рынке ни один из договоров не дает оснований, по которым вы обмениваете деньги на квадратные метры. Все это промежуточные этапы после которых, когда дом готов – вы получаете право собственности.

Как внести изменения в договор

Обычно договор заключают в отделе продаж строительной компании. Работники имеют типичные образцы. На просьбу внести изменения они не соглашаются: либо из-за невыгодных для себя условий, либо из-за рискованности объекта, либо банально – из-за лени. Внесение изменений в типовой договор нужно согласовывать с юристом или руководством компании – а это лишнее время. Все стандартные договоры, которые есть у застройщика – составлены на пользу только ему.

Чтобы быть уверенным, что договор защищает ваши права, необходимо:

• Брать договор за 2 недели до заключения сделки (не переживайте, ваша квартира за это время не убежит, отдел продаж предварительно ее бронирует) и внимательно читать;
• Присылать договор юристу и просить внести необходимые правки;
• Ждать пока юрист согласует правки к договору в отделе продаж;
• Подписать договор, оплатить средства, ждать ввода в эксплуатацию и получить свою квартиру.

К сожалению договора, который бы гарантировал своевременный ввод дома в эксплуатацию и подключение всех коммуникаций – не существует. Поэтому инвестор должен быть максимально внимательным.

Ирина Скиба / Skibair
Журналист AOinform